2026年9月16日
要點
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中國最新出台的房地產措施轉向提高交付確定性，並改善短期購房負擔能力
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預售監管收緊以及加強項目層面的融資支持，有望降低交付風險……
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……與此同時，延長按揭貸款期限可降低月供壓力，從而改善短期購房負擔能力
中國數據回顧（2026年8月）1
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社會消費品零售總額 8 月僅按年增長 0.4%。儘管家用電器以及體育和娛樂用品等部分大額消費品的銷售溫和改善。汽車銷售再次成為主要拖累，燃油車與新能源車兩個細分領域均表現疲弱。年初至今，服務零售額按年增長 4.9%，繼續好於商品零售額。
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工業增加值 8 月按年增速回升至 5.2%，主要受裝備製造業和高技術製造業持續強勁的帶動。儘管國內銷售表現低迷，汽車行業仍增長 8.7%，出口韌性為其提供了支撐。電腦和通信設備製造業同樣表現亮眼，主要受全球及國內強勁的人工智慧相關需求推動。
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固定資產投資成為明顯拖累，1 至 8 月按年下降 7.2%，主要源於基建與房地產投資疲軟。目前主要的變數仍在於地方財政支出的節奏。近幾個月地方政府專項債發行較為低迷，可能是進一步拖累基建投資的原因之一。
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貨物貿易出口 8 月按年增長 25.0%，主要受全球人工智慧熱潮帶動的高技術產品出口推動，其中積體電路和電腦配件出口分別增長 130%和 77%。進口按年增長 28.2%，反映半導體供應鏈持續進行區域合作，帶動積體電路及更廣泛的高技術產品進口分別增長 84%和 69%。
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整體消費價格指數8月按年上漲 0.8%，主要由能源價格上漲推動，而核心消費價格指數仍反映消費需求疲軟。與此同時，生產價格指數按年增速升至 3.8%，主要受石油價格上漲以及電子產品供應鏈價格走高的推動。中東衝突與全球人工智慧相關需求是影響走勢的關鍵變數，但核心消費價格指數能否回升仍取決於國內消費政策。
中國房地產：住房銷售模式轉向「現房銷售」
8月28日，中國有關部門公佈了一攬子措施，旨在推進長期房地產改革，逐步轉向「交付現房」的銷售模式。
供給側：降低交付風險
此次政策主要透過兩項關鍵調整來降低住房交付風險：(i) 預售監管收緊：開發商只有在項目主體結構封頂（即主要建築結構全部完工）後，才能開始預售；預售資金存入監管帳戶後，只有在項目完工時才能解付；(ii) 項目層面融資：銀行將越來越多地以單個項目為基礎提供貸款，不再主要依據開發商整體信用狀況進行授信。這有助於實現風險隔離，降低單個項目出現問題向其他項目蔓延的可能性。
這些調整將更好地保護購房者權益，並有助於恢復市場信心。如圖1和圖2所示，購房者對現房的偏好日益增強：過去五年，現房銷售按年表現均優於預售房，而預售房在新建商品房銷售總額中的占比已從 2020 年的 87.3% 降至2025 年的 64.1%。但與此同時，開發商將面臨更高的前期資金投入和流動性需求，這可能在短期內形成一定壓力，尤其是對實力較弱的開發商而言。
需求側：改善購房負擔能力
在需求側，中國人民銀行和國家金融監督管理總局發佈政策，延長最長住房按揭貸款期限，由 30年 延長至 40 年（新華社，8 月 28 日）。貸款期限延長有望降低每月還款額，改善短期購房負擔能力，但在其他條件不變的情況下，也會增加貸款期限內支付的總利息成本。由於銀行通常要求按揭貸款在借款人達到一定最高年齡之前償還完畢，因此年輕購房者可能是這一政策的主要受益群體。
總體結論
這些措施有望為住房需求提供一定的邊際支持，但其目的並非在短期內推動房地產市場出現廣泛的週期性反彈。其主要目標是建立新的房地產開發模式，這與「十五五」規劃框架下的長期改革方向一致。
1. 本報告發布日期為 2026 年 9 月 16 日。
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